Le taux d’intérêt immobilier, comment ça fonctionne ?
Le taux d’intérêt est le pourcentage perçu par la banque en rémunération du capital prêté à l’emprunteur. Il peut être fixe, variable, variable capé ou semi-fixe.
Pour fixer un taux d’intérêt immobilier, les banques tiennent compte du taux directeur. Il s’agit du pourcentage qu’elles empruntent à la Banque centrale européenne (BCE).
Puis, figurent dans leurs calculs :
- Les coûts de fonctionnement (locaux, collaborateurs, matériel…) ;
- La marge commerciale ;
- Le coût du risque, évalué en fonction du profil de l’emprunteur. Plus le risque est grand, plus le taux d’intérêt augmente.
Les banques établissent des barèmes de taux révisés tous les mois. Ces derniers définissent les taux mini, moyens et maxi qu’elles peuvent vous accorder.
À votre crédit sera appliqué un de ces taux en fonction de :
- La durée de l’emprunt. Plus le crédit immobilier est long, plus le taux augmente ;
- Du profil emprunteur. Plus vous présentez de garanties (stabilité des revenus, apport, taux d’endettement compatible avec l’emprunt souhaité, bonne gestion des comptes…), plus le taux sera avantageux ;
- L’apport personnel. Plus vous épargnez, moins vous devez emprunter. Le coût de votre crédit est donc moins important. Par ailleurs, présenter un apport personnel vous permet d’accéder à des grilles de taux plus avantageuses. Souvent, les banques exigent un apport minimum de 10%. L’apport idéal se situe plutôt autour des 20% du coût total de l’opération immobilière.
Le taux fixe est-il le garant d’un projet immobilier stable ?
Le taux fixe est favorisé par les banques comme par les emprunteurs, car il est le plus sécuritaire et le plus stable. En effet, il reste le même du déblocage des fonds jusqu’à la dernière mensualité du crédit immobilier. Il est donc important de bien le négocier.
Quels avantages à s’accorder sur un taux fixe ?
D’abord, si les taux de crédit augmentent, le taux fixe n’évolue pas pendant toute la durée de remboursement de votre crédit immobilier.
Ensuite, souscrire un prêt immobilier à taux fixe vous permet de connaître immédiatement le coût total de votre prêt. Ainsi vous disposez d’une visibilité non négligeable sur l’avenir. Aussi, avec ce taux, la banque calcule le Taux Annuel Effectif Global (TAEG), utile pour comparer les offres de crédit.
En outre, vous récupérez un tableau d’amortissement lors de la signature du prêt immobilier à taux fixe. Celui-ci définit le montant et la date de paiement de l’ensemble des mensualités de votre prêt immobilier. Il décrit en détail la part du capital, de l’assurance et des intérêts de votre crédit immobilier pour chaque mensualité à payer. Il présente également le capital restant dû à chaque étape du crédit.
Il constitue votre planning de remboursement et vous aide à y voir clair dans la conduite de votre projet !
Un prêt immobilier à taux fixe : quels inconvénients ?
En cours de remboursement de crédit, il arrive que les taux immobiliers du marché baissent fortement. Avec un crédit à taux fixe, la conjoncture n’aura aucun impact sur la valeur de votre taux d’intérêt immobilier. Pour pouvoir bénéficier de taux plus bas, il vous faudra renégocier votre crédit auprès de votre banque en lui demandant de s’aligner au mieux sur les offres du marché.
Si votre banque refuse, sachez qu’une option existe : le rachat de crédit immobilier auprès d’un autre établissement. Cette opération est très utile pour réduire le coût de votre emprunt.
Les courtiers Immoprêt sont incollables sur les questions de rachat et de renégociation. Vous voulez optimiser la gestion de vos crédits ? Faites appel à la tribu.
Demander un rachat ou une renégociation de crédit
Prêt immobilier à taux fixe : quelles sont les échéances ?
Il existe trois types d’échéances dans le cadre d’un prêt immobilier à taux fixe :
Le taux fixe à échéances constantes
Dans les cas les plus classiques, le taux fixe et les mensualités restent constants tout au long du crédit. Ainsi, l’emprunteur garde une visibilité sur la totalité du prêt. Le montant des échéances est connu à l’avance. La gestion du budget est ainsi facilitée.
Le taux fixe à échéances évolutives
Un prêt immobilier à taux fixe peut avoir des échéances évolutives.
C’est le cas du prêt progressif où le taux reste le même, mais ce sont les mensualités qui augmentent chaque année de 1 à 2 %. Ce type de prêt est appliqué aux profils disposant de revenus évolutifs comme de jeunes cadres. Une telle échéance permet d’amortir plus rapidement le capital et baisser le coût total du crédit.
Dans le cadre d’un prêt sur deux lignes sans lissage, ou prêt à paliers, vous pouvez également modifier l’échéance en cours de remboursement. Ce type de prêt vous permet de réduire le coût total de votre crédit en souscrivant deux prêts : un long et un court qui ont chacun leur taux fixe.
Par exemple : le prêt numéro 1 dure 20 ans, et le prêt numéro 2 dure 15 ans. Pendant 15 ans, vous remboursez deux crédits à deux taux fixes. À la 16e année, votre mensualité baisse.
Le taux fixe à échéances modulables
Pendant le remboursement de votre crédit à taux fixe, il est possible de modifier à la hausse ou à la baisse le montant de votre mensualité, à condition que votre contrat le prévoie. Ceci vous permet de faire face à une baisse de revenus éventuelle ou, au contraire, d’augmenter les mensualités si vos revenus sont plus importants. Dans le cas d’une baisse de mensualités, la durée du prêt est allongée et le coût total sera donc plus important.
Taux variable et taux mixte : des alternatives au prêt immobilier à taux fixe ?
Les banques peuvent vous proposer des taux plus souples qui vont s’adapter à l’évolution du marché.
Le taux variable
Le taux variable, ou révisable, de prêt immobilier fluctue en fonction d’un indice de référence (généralement l’Euribor). Ce dernier représente le taux auquel les banques européennes empruntent des liquidités entre elles.
Quels sont les avantages du prêt à taux variable ?
- Défini en début de prêt, il est inférieur au taux fixe ;
- Lorsque les taux baissent, vous profitez de la conjoncture ;
- Il est intéressant dans le cas des prêts courts, car une forte hausse à court terme est peu probable.
Quels sont les inconvénients du prêt à taux variable ?
- Lorsque les taux du marché augmentent, le vôtre augmente aussi ;
- Même si la banque vous délivre différents scénarios, le coût de votre crédit ne peut être déterminé à l’avance et vous n’avez pas de tableau d’amortissement. Votre visibilité à moyen et long terme est limitée.
À savoir
Il existe un taux variable capé qui permet de plafonner la hausse des taux à +1, + 2 voire + 3 points par rapport au taux de départ pour éviter de mettre en péril votre solvabilité en cas de fluctuation importante du marché.
Le taux semi-fixe ou mixte
Il existe une alternative plus sécurisée au taux variable : le taux semi-fixe. Le taux du prêt immobilier reste fixe durant un certain nombre d’années (8 à 12 ans), puis il passe en taux variable. Le taux semi-fixe initial est inférieur aux prêts classiques à taux fixes.
À savoir
Il est possible de passer d’un taux variable à un taux fixe si votre contrat de prêt le prévoit. Ce changement peut être effectué une seule fois au cours de la totalité de votre crédit.
N’oubliez pas qu’il est toujours possible de demander conseil à la tribu Immoprêt pour vous aider dans vos démarches. Nos courtiers vous orientent vers les banques qui vous proposeront le taux de crédit immobilier adapté à vos besoins.
Étude de crédit immobilier sans engagement
